종합부동산세 계산방법

시세 16억 원짜리 아파트 한 채인데 종합부동산세가 0원이라고?

종부세가 집값 전부가 아니라 공제를 뺀 나머지에만 붙는다는 사실, 알고 계셨나요?

2026년 기준 종부세 계산 순서와 12억 공제, 싹 정리했습니다.

용어부터 정리합니다

세 단어만 알면 계산이 따라옵니다.

• 🏷️ 공시가격 🏷️
  정부가 매년 정해 발표하는 집값입니다.
  실제 거래되는 시세보다 낮게 매겨집니다.
• 📐 과세표준 📐
  세금을 매길 때 기준이 되는 금액입니다.
  공시가격에서 공제를 빼고 다시 60%를 곱해 만듭니다.
• 🏠 1세대 1주택자 🏠
  세대원 중 한 사람만이 집 한 채를 혼자 가진 경우입니다.
  공제가 9억 원에서 12억 원으로 올라갑니다.

시세가 아니라 공시가격으로 센다

종부세는 실제 거래가격을 보지 않습니다.

기준은 정부가 발표하는 공시가격입니다.

공시가격은 보통 시세보다 낮게 잡힙니다.
그래서 시세로는 억 단위로 비싸 보이는 집도 종부세 대상이 아닌 경우가 많습니다.

내 집 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회합니다.
매년 4월 말에 그 해 공시가격이 공개됩니다.

12억을 넘는 부분에만, 그마저 60%만

계산은 두 단계입니다.

• 1️⃣ 공제를 뺀다 1️⃣
  1세대 1주택자는 12억 원, 그 외는 9억 원을 뺍니다.
  여기서 0 이하가 나오면 종부세는 없습니다.
• 2️⃣ 60%를 곱한다 2️⃣
  남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만듭니다.

공시가격 15억 원짜리 집 한 채를 가진 1세대 1주택자를 예로 듭니다.

만약 공시가격이 15억 원인 경우,
먼저 12억 원을 빼서 3억 원이 남고,
그 3억 원의 60%인 1억 8,000만 원이 과세표준이 됩니다.

15억 원 중 실제로 세금이 붙는 금액은 1억 8,000만 원뿐입니다.

집이 두 채여도 1세대 1주택자로 보는 경우가 있다

한 채를 넘겼다고 곧바로 12억 공제를 잃지는 않습니다.

세대를 합친 사정이 있으면 일정 기간 두 세대로 봅니다.

• 💍 혼인 💍
  혼인한 날부터 10년 동안 각각 1세대로 봅니다.
• 👨‍👩‍👧 동거봉양 👨‍👩‍👧
  60세 이상 부모를 모시려고 합친 경우,
  합친 날부터 10년 동안 각각 1세대로 봅니다.

집이 두 채여도 신청하면 1세대 1주택자로 봐 주는 경우도 있습니다.

• 🔁 이사 가는 길에 겹친 집 🔁
  새 집을 사고 전에 살던 집이 아직 안 팔린 일시적 2주택입니다.
• ⚰️ 상속받은 집 ⚰️
  물려받아 생긴 두 번째 집입니다.
  세금 계산은 상속세 얼마부터 내나에서 봅니다.
• 🏞️ 지방 저가주택·인구감소지역 주택 🏞️
  일정 금액 아래의 지방 집은 주택 수에서 빼 줍니다.
• 🏗️ 준공 후 미분양주택 🏗️
  다 지었는데 팔리지 않은 집입니다.

네 가지는 신청해야 적용됩니다.

가만히 있으면 두 채로 계산해 공제가 9억 원으로 줄어듭니다.

등록한 임대주택과 사원용 주택·기숙사는 아예 주택 수에서 빠집니다.

세율은 과세표준 구간으로 갈린다

과세표준이 커질수록 세율이 올라갑니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

산출세액은 과세표준 × 세율 − 누진공제로 계산합니다.

누진공제가 붙는 이유가 있습니다.
과세표준 전체에 한 세율을 곱한 뒤,
낮은 구간에서 덜 냈어야 할 금액을 도로 빼 주는 방식입니다.

공시가격 30억 원 안쪽이라면 위 세 구간 안에서 계산이 끝납니다.

집을 몇 채 가졌는지는 12억부터 갈린다

주택 수로 세율이 갈리는 지점은 생각보다 위쪽입니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

과세표준 12억 원까지는 두 세율이 똑같습니다.

과세표준 12억 원은 공제를 빼고 60%를 곱한 뒤의 금액입니다.
9억 원을 공제받는 다주택자라면 공시가격 합계가 29억 원쯤 되어야 여기에 닿습니다.

집이 세 채라서 세금이 뛰는 게 아니라,
그 집들을 합한 금액이 그 선을 넘어야 뜁니다.

94억 원을 넘는 구간에서는 세율이 2.7%와 5.0%로 거의 두 배 벌어집니다.

공시가격별 종부세 — 직접 계산한 표

공정시장가액비율 60%와 위 세율로 계산한 산출세액입니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

이 표는 뒤에 나올 공제를 빼기 전 금액입니다.

공시가격 12억 원짜리 집 한 채면 1세대 1주택자는 0원입니다.

같은 집이라도 1세대 1주택자가 아니면 90만 원이 나옵니다.

공제 3억 원이 해마다 값어치가 달라진다

공제 차이는 늘 3억 원인데 세금 차이는 커집니다.

• 공시 12억 원 → 90만 원
• 공시 20억 원 → 144만 원
• 공시 25억 원 → 180만 원

같은 3억 원이라도 과세표준이 커질수록 거기에 붙는 세율이 높아지기 때문입니다.

집값이 오를수록 1세대 1주택 요건을 지키는 값어치도 같이 커집니다.

산출세액이 그대로 고지되지 않는다

표의 금액에서 세 번 더 깎입니다.

• 🧾 재산세 중복분 공제 🧾
  같은 집에 이미 매긴 재산세만큼을 종부세에서 뺍니다.
• 👵 고령자·장기보유 세액공제 👵
  1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 세금을 깎아 줍니다.
  둘을 겹쳐 써서 최대 **80%**까지 줄어듭니다.
• 🔒 세부담상한 🔒
  올해 보유세(재산세 + 종부세)가 작년 보유세의 **150%**를 넘으면,
  넘는 부분은 부과하지 않습니다.

세 채를 가진 사람과 30년 산 1주택 노인이 같은 공시가격이어도 고지액이 크게 갈리는 이유입니다.

나이와 보유기간이 세금을 최대 80% 깎는다

1세대 1주택자에게만 주는 공제입니다.

나이로 한 번, 보유기간으로 한 번 깎고 두 공제율을 더합니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

더한 공제율이 80%를 넘어도 80%까지만 깎아 줍니다.

70세가 15년을 보유하면 40% + 50%로 90%가 되지만 80%에서 멈춥니다.

공제율별 종부세 — 직접 계산한 표

앞 표의 공시가격 20억 원 1세대 1주택 산출세액 2,760,000원을 기준으로 계산했습니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

같은 집인데 맨 윗줄과 맨 아랫줄의 차이가 2,649,600원입니다.

나이는 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 셉니다.

물려받은 집은 배우자가 산 날부터, 재개발·재건축한 집은 없어진 집을 산 날부터 보유기간을 셉니다.

고지서에 농어촌특별세가 같이 붙는다

계산값보다 고지액이 큰 이유가 여기 있습니다.

농어촌특별세가 종부세액의 20% 더 붙습니다.

종부세가 276만 원이면 농특세로 55만 2,000원이 더 나옵니다.
실제로 내는 금액은 331만 2,000원입니다.

종부세를 나눠 내면 농특세도 같은 비율로 나눠 냅니다.

언제 정해지고 언제 내나

기준일은 재산세와 같은 6월 1일입니다.

• 📅 6월 1일 📅
  이날 집을 가지고 있던 사람이 그 해 종부세를 냅니다.
• 📮 11월 하순 📮
  납부고지서가 순차적으로 발송됩니다.
• 💳 12월 1일 ~ 12월 15일 💳
  이 기간에 냅니다.

1세대 1주택자 중 요건을 갖춘 고령자와 장기보유자는 담보를 맡기고 납부를 미룰 수 있습니다.

5월 31일에 집을 팔면 그 해 종부세를 내지 않습니다.
6월 2일에 팔면 그 해 종부세를 전부 냅니다.

부부 공동명의는 두 갈래다

신청을 하느냐 마느냐로 계산이 달라집니다.

종부세는 사람마다 따로 계산합니다.
그래서 부부가 절반씩 가진 집은 각자 9억 원씩 공제받습니다.

한 사람을 납세의무자로 삼는 특례를 신청할 수도 있습니다.
이때는 1세대 1주택자로 보아 12억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받습니다.

신청기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.

배우자가 다른 집을 가지고 있으면 이 특례를 쓸 수 없습니다.

명의를 절반 넘기는 것 자체가 증여라 가족 간 증여세를 먼저 따져야 합니다.

2027년부터 기준이 달라질 수 있다

정부가 1주택 공제를 올리는 개편안을 내놓았습니다.

2026년 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안입니다.

1세대 1주택 기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올려,
시가 약 20억 원 이하 주택을 과세 대상에서 빼는 내용입니다.

기준은 주택 수가 아니라 가액과 실제 거주 여부로 옮겨 갑니다.

바뀌는 항목은 다섯 개입니다.

• 🏡 기본공제 🏡
  1세대 1주택자가 그 집에 살면 12억 원에서 14억 원으로 오르고,
  살지 않으면 12억 원에서 9억 원으로 내려갑니다.
• 📐 공정시장가액비율 📐
  60%에서 2027년 70%, 2028년 **80%**까지 올립니다.
  1세대 1주택자와 지방 주택 보유자는 **70%**에서 멈춥니다.
• 📊 세율 📊
  주택 수로 갈리던 두 표를 가액 기준 한 표로 합칩니다.
  과세표준 6억~12억 원 구간은 1.0%에서 1.3%로 오릅니다.
• 🔒 세부담상한 🔒
  작년 보유세의 150%에서 **200%**로 올립니다.
• 👵 1세대 1주택 세액공제 👵
  보유기간 기준에서 거주기간 기준으로 바뀌고,
  공제액에 2027년 800만 원·2028년 600만 원 상한이 생깁니다.

집이 두 채 이상이면 공제 9억 원이 통째로 나오지 않습니다.

4억 원만 먼저 주고,
남은 5억 원은 사는 집이 전체 집값에서 차지하는 비중만큼만 줍니다.

공시가격 10억 원짜리 집 두 채 중 한 채에 살면 공제는 6억 5,000만 원입니다.

한 채도 살지 않으면 4억 원만 공제받습니다.

살지 않는 집은 같은 공시가격에서 세금이 늘어난다

정부가 내놓은 개편안의 세액 비교표입니다.

60세가 10년 보유한 1세대 1주택을 2028년 기준으로 계산한 금액입니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

살면 세금이 줄고 살지 않으면 다섯 배 가까이 늡니다.

같은 집·같은 나이·같은 보유기간인데 거주 여부만으로 갈립니다.

공시가격 20억 원 비거주 1주택은 424만 7,000원까지 올라갑니다.

종부세 개편은 2027년부터 단계적으로 시행한다고 밝혔습니다.

다만 법을 고쳐야 하는 내용이라 국회 심의를 거쳐야 확정됩니다.

2026년분 종부세는 기준일이 지난 6월 1일이라 지금 기준 그대로 계산합니다.

법이 실제로 바뀌면 이 글의 숫자도 함께 갱신합니다.

흔한 실수 네 가지

• 💸 시세로 계산한다 💸
  기준은 공시가격이라 대개 시세보다 낮습니다.
• 🧮 공시가격 전체에 세율을 곱한다 🧮
  공제를 빼고 60%를 곱한 금액에만 붙습니다.
• 📊 산출세액을 고지액으로 여긴다 📊
  재산세 중복분과 세액공제를 뺀 뒤 농특세 20%를 더해야 실제 금액입니다.
• 🗓️ 공동명의 특례 신청을 놓친다 🗓️
  9월 16일부터 30일까지만 신청할 수 있습니다.
• 📝 1세대 1주택 특례를 신청하지 않는다 📝
  이사 중 겹친 집·상속받은 집·지방 저가주택은 신청해야 주택 수에서 빠집니다.

자주 묻는 질문

집이 두 채인데 합쳐서 9억 원이 안 되면요?
내지 않습니다.
종부세는 사람마다 전국의 집 공시가격을 모두 더해 계산합니다.

재산세를 냈는데 종부세를 또 내나요?
둘 다 냅니다.
대신 이미 낸 재산세만큼은 종부세에서 빼 줍니다.

한 번에 내기 어려우면요?
낼 세액이 250만 원을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다.
납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 나머지를 냅니다.

만약 낼 세액이 400만 원인 경우,
250만 원을 먼저 내고 초과분 150만 원을 미룹니다.
500만 원을 넘으면 절반 이하를 미룰 수 있습니다.

카드로 낼 수 있나요?
됩니다.
농특세를 포함해 1,000만 원까지 카드로 냅니다.

수수료는 신용카드 0.7%, 체크카드 0.4%를 본인이 냅니다.

소득은 없는데 집값만 올랐어요.
1세대 1주택자는 집을 팔거나 물려줄 때까지 납부를 미룰 수 있습니다.
네 가지를 모두 갖춰야 합니다.

60세가 넘었거나 5년 이상 보유했고,
작년 총급여가 7,000만 원 이하이거나 종합소득금액이 6,000만 원 이하이고,
세액이 100만 원을 넘고,
담보를 맡겨야 합니다.

전세를 준 집도 제가 내나요?
냅니다.
종부세는 6월 1일 소유자에게 매기는 세금이라 세입자와 무관합니다.

이 글은 2026년 기준입니다.
(1세대 1주택 공제 12억 원, 그 외 9억 원, 공정시장가액비율 60%)
숫자가 바뀌면 상단의 수정일과 함께 갱신합니다.

다음에 볼 것

• 주택 재산세 계산방법 — 공시가격의 43%만 세금이 되는 이유
• 1주택 양도소득세 비과세요건 — 12억 기준선과 2년 보유·거주
• 주택임대소득 2,000만 원 분리과세 — 등록·미등록 세액차이와 간주임대료
• 상생임대인 특례 — 전세금을 덜 올려 거주요건을 면제받는 조건
• 가족 간 증여세 — 5,000만 원 공제가 부모마다 따로가 아닌 이유
• 상속세 얼마부터 내나 — 10억 원까지 0원은 배우자가 있을 때만입니다