살던 집이 경매로 넘어갔는데,
은행보다 내가 먼저 받는다고?
기준이 계약한 날이 아니라 집에 근저당이 잡힌 날이라는 사실, 알고 계셨나요?
2026년 기준 소액임차인 최우선변제, 싹 정리했습니다.
최우선변제는 순위를 건너뛰고 먼저 받는 돈입니다
용어부터 정리합니다.
- 🥇 최우선변제 🥇
집이 경매로 팔릴 때 보증금 중 일정액을 은행 근저당보다 먼저 받는 권리.
보증금이 적은 임차인에게만 줍니다 - 🏦 담보물권 🏦
집을 담보로 잡은 권리.
보통 은행이 설정한 근저당권입니다 - 📋 대항요건 📋
집에 들어가 살고 전입신고를 마친 상태.
법에서는 주택의 인도와 주민등록이라고 씁니다 - 📅 확정일자 📅
계약서에 날짜 도장을 받아 순위를 확보하는 절차.
최우선변제에는 필요하지 않습니다
보증금이 적은 사람을 먼저 구제하려고 만든 장치입니다.
그래서 금액에 상한이 있고,
보증금이 기준을 넘으면 아예 대상이 아닙니다.
두 가지를 갖추면 받습니다
보증금이 지역별 기준 이하이고,
경매 등기가 되기 전에 들어가 살며 전입신고를 마쳤으면 됩니다.
- 💰 보증금이 기준 이하 💰
서울은 1억 6,500만 원이 경계선입니다. - 🚪 경매신청 등기 전에 대항요건 🚪
집에 들어가 살고 전입신고까지 끝내야 합니다.
등기 뒤에 전입했으면 최우선변제는 못 받습니다.
전입신고를 뺀 상태로 두면 안 됩니다.
대항요건은 배당이 끝날 때까지 계속 유지돼 있어야 합니다.
확정일자는 받지 않아도 됩니다.
다만 보증금이 기준을 넘는 상황을 대비해 받아 두는 편이 안전합니다.
얼마 — 서울은 5,500만 원입니다
권역은 네 개이고 금액은 지역마다 다릅니다.
| 지역 | 보증금 기준 | 최우선변제액 | 비율 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 | 5,500만 원 | 33.3% |
| 과밀억제권역 등 | 1억 4,500만 원 | 4,800만 원 | 33.1% |
| 광역시 등 | 8,500만 원 | 2,800만 원 | 32.9% |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 | 2,500만 원 | 33.3% |
표에서 읽을 것은 비율입니다.
- 🧮 네 권역 모두 약 3분의 1입니다 🧮
금액은 두 배 넘게 차이 나는데 비율은 32.9~33.3%로 거의 같습니다. - 📉 기준을 꽉 채운 보증금이면 3분의 2는 빠집니다 📉
나머지는 확정일자 순위로 받아야 합니다.
과밀억제권역은 인천(강화·옹진 등 일부 제외)과 의정부·구리·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포 등입니다.
남양주와 시흥은 시 전체가 아니라 일부만 들어갑니다.
집이 싸게 팔리면 한도보다 적게 받습니다
최우선변제액은 낙찰가의 절반을 넘을 수 없습니다.
서울에서 보증금 5,500만 원인 경우,
낙찰가를 바꿔 가며 받는 금액을 직접 계산했습니다.
| 낙찰가 | 낙찰가의 절반 | 받는 금액 | 못 받는 금액 |
|---|---|---|---|
| 5,000만 원 | 2,500만 원 | 2,500만 원 | 3,000만 원 |
| 8,000만 원 | 4,000만 원 | 4,000만 원 | 1,500만 원 |
| 1억 1,000만 원 | 5,500만 원 | 5,500만 원 | 0원 |
| 1억 5,000만 원 | 7,500만 원 | 5,500만 원 | 0원 |
경계는 1억 1,000만 원입니다.
5,500만 원의 두 배이고,
이보다 낮게 팔리면 한도가 아니라 낙찰가의 절반이 금액을 정합니다.
낙찰가가 1억 1,000만 원을 넘으면 그 위로는 금액이 더 늘지 않습니다.
기준일은 계약한 날이 아니라 근저당이 잡힌 날입니다
적용할 금액은 선순위 담보권이 설정된 날로 정합니다.
2026년에 계약했어도 집에 2022년에 근저당이 잡혀 있으면 옛 기준이 적용됩니다.
서울을 기준으로 두 금액을 나란히 놓으면 이렇습니다.
| 담보권 설정일 | 보증금 기준 | 최우선변제액 |
|---|---|---|
| 2023년 2월 21일 이후 | 1억 6,500만 원 | 5,500만 원 |
| 그 전 | 1억 5,000만 원 | 5,000만 원 |
다른 권역도 보증금 기준이 1,500만 원,
변제액이 500만 원씩 낮습니다.
예시: 보증금이 같아도 금액이 갈립니다
서울에서 보증금 1억 6,000만 원으로 사는 두 사람입니다.
- 🙂 A씨 — 근저당이 2025년에 설정된 집 🙂
보증금이 1억 6,500만 원 이하이므로 5,500만 원을 먼저 받습니다. - 😣 B씨 — 근저당이 2022년에 설정된 집 😣
옛 기준 1억 5,000만 원을 넘어 0원입니다.
금액을 가른 것은 보증금이 아니라 등기부에 적힌 근저당 날짜입니다.
계약 전에 등기부등본에서 근저당 설정일을 보면 미리 알 수 있습니다.
배당요구를 하지 않으면 한 푼도 못 받습니다
권리가 있어도 신청해야 돈이 나옵니다.
- 🧾 경매로 팔릴 때 🧾
집행법원에 배당요구를 합니다.
채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 됩니다. - 🏛️ 세금 체납으로 팔릴 때 🏛️
체납처분청에 우선권 행사 신고를 합니다.
법원에서 보내는 안내문에 기한이 적혀 있습니다.
그 기한을 넘기면 권리가 있어도 배당에서 빠집니다.
흔한 실수 네 가지
확정일자만 받고 전입신고를 미룹니다.
최우선변제의 요건은 확정일자가 아니라 전입신고입니다.
경매 등기 전에 전입이 되어 있지 않으면 대상이 아닙니다.
계약한 날 기준으로 금액을 계산합니다.
기준은 선순위 담보권이 설정된 날입니다.
계약서가 아니라 등기부등본을 봐야 합니다.
경계선 바로 위에서 보증금을 올립니다.
서울에서 1억 6,500만 원과 1억 6,600만 원은 5,500만 원과 0원으로 갈립니다.
재계약으로 보증금을 올릴 때 이 선을 먼저 확인합니다.
최우선변제액이 보증금 전액이라고 생각합니다.
보증금 기준의 약 3분의 1만 최우선변제입니다.
나머지는 확정일자 순위에 따라 남은 돈에서 받습니다.
자주 묻는 질문
보증금이 기준을 넘으면 한 푼도 못 받나요?
최우선변제만 못 받습니다.
전입신고와 확정일자를 갖춰 두면 순위에 따라 받을 수 있습니다.
근저당보다 확정일자가 빠르면 은행보다 앞선 순위가 됩니다.
순위를 확보하는 방법은 전세권 설정과 확정일자에 비교해 뒀습니다.
월세로 살아도 되나요?
됩니다.
보증금 금액만 보고 월세인지 전세인지는 보지 않습니다.
임차인이 여러 명이면 어떻게 나누나요?
각자의 금액을 비율대로 나눕니다.
최우선변제액을 모두 합한 금액이 낙찰가의 절반을 넘을 때만 나눕니다.
경매를 노려 싼 보증금으로 들어가도 되나요?
보호받지 못합니다.
임대차의 주된 목적이 실제로 사는 것이 아니라 보증금 회수에 있으면 대상에서 빠집니다.
다음에 볼 것
이 글의 계산 결과와 수치는 참고용이며, 실제 고지·납부 금액이나 지급액과 다를 수 있습니다. 세무·노무·법률 자문이 아니므로 중요한 결정 전에는 관할 기관이나 전문가에게 확인하세요.면책조항 전문