전세보증금 반환보증 가입조건

계약금까지 넣었는데 보증보험 가입이 안 된다고?

보증 가입은 내 보증금이 아니라 집에 걸린 빚까지 더해서 따진다는 사실, 알고 계셨나요?

2026년 기준 가입조건과 보증료, 싹 정리했습니다.

용어부터 정리합니다

세 단어가 가입 여부를 가릅니다.

• 🏦 선순위채권 🏦
  내 보증금보다 먼저 돈을 받아 가는 빚입니다.
  집주인이 그 집을 담보로 받은 대출이 대표적입니다.
• 📐 담보인정비율 📐
  집값 중에서 보증기관이 인정해 주는 비율입니다.
  2024년 1월부터 100%에서 90%로 내려갔습니다.
  공사 상품안내 화면에서는 같은 90%를 전세가율로도 적습니다.
• 🏠 주택가격 🏠
  실제 거래가가 아니라 보증기관이 정한 방식으로 매긴 값입니다.

내 보증금만 보는 게 아니다

가입 여부는 부등식 하나로 갈립니다.

전세보증금에 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 합니다.

내 보증금이 아무리 적어도,
집주인이 받아 둔 대출이 크면 이 선을 넘습니다.

보증한도도 같은 식에서 나옵니다.

만약 주택가격이 4억 원이고 선순위채권이 1억 원인 경우,
4억 원의 90%인 3억 6,000만 원에서 1억 원을 뺀 2억 6,000만 원이 보증한도입니다.

보증금이 이 금액을 넘으면 가입할 수 없습니다.

집값·대출별 가입 가능한 보증금 — 직접 계산한 표

담보인정비율 90%로 계산한 보증한도입니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

집주인의 대출 1억 원이 내 한도를 그대로 1억 원 깎습니다.

주택가격 3억 원짜리 집에 대출 1억 원이 있다면,
보증금 2억 원짜리 계약은 가입 자체가 안 됩니다.

계약서에 도장을 찍기 전에 등기부등본으로 대출부터 확인해야 하는 이유입니다.

이사 전에 미리 심사받는 길이 있다

계약하고 이사하기 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인할 수 있습니다.

공사는 임차인이 이사하기 전에 주택가격과 집주인의 보증금지 여부를 먼저 심사해 주는 사전한도심사를 운영합니다.

이사한 뒤에는 잔금 납부와 전입신고만 확인하고 보증서를 내줍니다.

• 📅 신청 기한 📅
  전월세계약을 맺은 날부터 계약 시작일 14일 전까지 안심전세App에서 신청합니다.
• 🏢 대상 주택 🏢
  아파트·주거용 오피스텔·연립·다세대주택만 됩니다.
  단독·다중·다가구는 사전심사 대상이 아닙니다.
• 💵 계약금 요건 💵
  전세보증금의 5% 이상을 계약금으로 내고 임대차신고를 해야 합니다.
• 🔒 주택가격 고정 🔒
  주택가격은 사전심사 때만 매기고 본심사에서는 다시 보지 않습니다.

사전심사에서 떨어져도 그 사유를 없애면 다시 신청할 수 있습니다.

본심사는 잔금을 내고 전입신고를 마친 뒤에 하고,
기한은 계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지입니다.

수도권 7억·그 외 5억을 넘으면 대상이 아니다

부등식을 통과해도 보증금 자체에 천장이 있습니다.

전세보증금이 수도권은 7억 원, 그 외 지역은 5억 원 이하여야 합니다.

집값이 비싸 부등식에 여유가 있어도 보증금이 이 선을 넘으면 가입 자체가 막힙니다.

보증금 일부만 떼어 가입하는 것도 안 됩니다.

보증금액은 전세보증금 전액으로만 잡습니다.

보증금에 월세가 섞인 계약은 월세를 보증금으로 환산해 이 천장과 견줍니다.

환산에 쓰는 전월세전환율은 **6.5%**이고,
2026년 7월 1일 이후 신규 신청분과 보증금액이 늘어나는 갱신분에 적용됩니다.

만약 보증금 1억 원에 월세 100만 원인 계약인 경우,
연 월세 1,200만 원을 전환율 6.5%로 나눈 약 1억 8,462만 원을 보증금에 더해 약 2억 8,462만 원으로 따집니다.

전환율 계산은 전월세 전환율 편에 자세히 적었습니다.

보증료는 2년에 얼마인가

보증금에 요율을 곱하고 계약기간만큼 곱합니다.

보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 / 365로 계산합니다.

요율은 보증금 구간과 주택유형, 부채비율이 맞물려 **연 0.097%에서 0.211%**까지 갈립니다.

부채비율은 (선순위채권 + 전세보증금)을 **주택가격의 90%**로 나눈 값입니다.

분모는 주택가격이 아니라 주택가격의 90%입니다.

주택가격으로 나누면 구간을 한 칸 낮게 잡아 요율을 틀리게 읽습니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

같은 보증금이라도 아파트냐 아니냐에서 한 번, 빚이 얼마나 끼었느냐에서 또 한 번 갈립니다.

2년 계약이면 이 요율을 두 번 곱합니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

보증금 3억 원짜리 같은 계약인데도 2년 보증료가 54만 원 벌어집니다.

보증금 1,000만 원이 보증료 14만 원을 가른다 — 직접 계산한 경계값 표

부채비율이 70%와 80%를 넘는 순간 요율이 한 칸씩 뜁니다.

주택가격 4억 원짜리 아파트에 선순위채권이 없는 경우로 계산했습니다.

분모는 4억 원의 90%인 3억 6,000만 원입니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

보증금이 1,000만 원 오르면서 2년 보증료가 14만 6,200원 늘었습니다.

보증금은 4% 올랐는데 보증료는 27% 올랐습니다.

보증금을 조정할 여지가 있다면 이 두 선 아래에서 멈추는 쪽이 싸게 끝납니다.

빚이 많으면 보증료가 10% 더 붙는다

할증 기준도 90%를 곱한 금액으로 봅니다.

선순위채권이 주택가격의 90%의 절반을 넘으면 산출된 보증료에 10%가 더 붙습니다.

만약 주택가격이 4억 원인 경우,
4억 원의 90%인 3억 6,000만 원의 절반인 1억 8,000만 원이 그 경계입니다.

낸 보증료를 돌려받는 길이 있다

지자체가 보증료를 환급해 줍니다.

보증에 가입하고 보증료를 낸 뒤,
주소지 관할 지자체에 신청하면 최대 40만 원까지 돌려받습니다.

2025년 3월 30일 이전에 가입한 보증은 상한이 30만 원입니다.

대상은 전세보증금 3억 원 이하의 무주택 임차인이고,
연소득 기준은 청년 5,000만 원·신혼부부 7,500만 원·그 외 6,000만 원입니다.

2024년 3월 4일부터 연령 제한이 없어졌습니다.

다만 청년과 신혼부부는 낸 보증료 전액을, 그 외는 **90%**를 돌려받습니다.

보증금 2억 원짜리 아파트에 빚이 적으면 2년 보증료가 40만 8,000원입니다.
청년이 40만 원을 환급받으면 98%가 덮입니다.

• 🏛️ 신청 장소 🏛️
  임차주택 주소지의 시·군·구청이나 주민센터에 냅니다.
  온라인 접수를 받는 지자체도 있습니다.
• 💻 전자계약 할인 💻
  국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약하면 보증료를 3% 깎아 줍니다.

환급과 별개로 보증료 자체를 깎아 주는 사회배려계층 할인도 있습니다.

• 💵 연소득 5,000만 원 이하 💵
  보증신청인과 배우자의 합산 연소득 기준이고 할인율은 **60%**입니다.
• 👶 신혼부부 👶
  합산 연소득 6,000만 원 이하이면서 혼인기간 7년 이내면 **40%**입니다.
• 🧑‍🦯 한부모·1인 고령가구 🧑‍🦯
  각각 **60%**를 깎습니다.
• 👨‍👩‍👧‍👦 다자녀·장애인·고령자 등 👨‍👩‍👧‍👦
  미성년 자녀 3인 이상, 장애인 세대원, 65세 이상 등은 **40%**입니다.

이 할인들은 중복 적용되지 않습니다.

언제까지 신청해야 하나

계약기간의 절반이 지나기 전에 해야 합니다.

임대차계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전까지만 신청할 수 있습니다.

날짜를 세는 시작점은 계약한 날이 아닙니다.

신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반을 셉니다.

갱신 계약은 갱신 계약서에 적힌 계약기간으로 다시 셉니다.

2년 계약이라면 입주 후 1년이 지나면 문이 닫힙니다.

이사하고 한참 뒤에 불안해져 알아보면 이미 늦은 경우가 많습니다.

예외가 하나 있습니다.

미분양관리지역에 사는 임차인은 기한을 넘겨도 계약 만료일 6개월 전까지 신청할 수 있습니다.

대상 지역은 공사가 매월 말에 공고합니다.

아예 못 드는 집이 있다

요건을 못 맞추면 거절됩니다.

• 💳 빚이 너무 많은 집 💳
  보증금과 선순위채권을 더한 금액이 집값의 90%를 넘으면 안 됩니다.
• 🧾 선순위채권이 과다한 집 🧾
  선순위채권은 주택가액의 60% 이내여야 합니다.
  단독·다중·다가구는 **80%**입니다.
• 🔗 보증금 채권이 묶인 경우 🔗
  금융기관이 담보 목적으로 전세보증금반환채권을 넘겨받았거나 질권을 설정한 대출이면 가입할 수 없습니다.
• 🏢 주거용이 아닌 건물 🏢
  상가와 섞인 건물은 주거 전용면적이 임차 면적의 절반 이상이어야 합니다.
• 🏗️ 위반건축물로 적힌 집 🏗️
  건축물대장에 위반건축물로 기재돼 있으면 안 됩니다.
  아파트는 이 조건을 보지 않습니다.
• ✍️ 공인중개사 없이 쓴 계약서 ✍️
  공인중개사를 통해 날인한 전세계약서여야 합니다.
  기존 계약을 공인중개사로 맺었다면 갱신 계약서는 직접 써도 됩니다.
• 📝 승계거부 특약이 붙은 계약 📝
  집주인이 바뀔 때 임대차 승계를 거부한다는 특약이 있으면 가입할 수 없습니다.

계약기간이 1년 미만인 계약도 대상이 아닙니다.

단독·다가구의 선순위 기준이 더 느슨한 이유가 있습니다.
한 건물에 여러 세대가 살아 다른 세입자의 보증금이 이미 선순위로 깔려 있기 때문입니다.
그 세입자들이 받아 갈 소액임차인 최우선변제 금액까지 선순위로 셉니다.

흔한 실수 네 가지

• 📄 등기부등본을 계약 후에 뗀다 📄
  대출 금액에 따라 가입 자체가 막힙니다.
• ⏰ 이사하고 한참 뒤에 알아본다 ⏰
  계약기간 절반이 지나면 신청할 수 없습니다.
• 💰 보증료를 내고 끝낸다 💰
  지자체에 따로 신청해야 최대 40만 원을 돌려받습니다.
• 🏘️ 다가구를 아파트와 같게 본다 🏘️
  선순위 기준도 보증료율도 다릅니다.

자주 묻는 질문

전입신고와 확정일자를 안 받아도 되나요?
받아야 합니다.
신청하려는 집에 살면서 전입신고와 확정일자를 갖춰야 가입이 됩니다.

확정일자 대신 임대차신고를 해도 됩니다.
둘의 차이는 전세권 설정 vs 확정일자 편에 적었습니다.

보증료는 누가 내나요?
세입자가 냅니다.
대신 지자체 환급과 할인으로 실제 부담을 줄일 수 있습니다.

집주인 동의가 필요한가요?
필요하지 않습니다.
세입자가 직접 신청하는 보증입니다.

어떤 집이 대상인가요?
단독·다중·다가구·연립·다세대·주거용 오피스텔·아파트와 분양형 노인복지주택이 됩니다.
오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.

공관·가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·근린생활시설은 대상이 아닙니다.

보증료도 연말정산에서 돌려받나요?
받을 수 있습니다.
보증대상 전세보증금이 3억 원 이내면 낸 보증료가 세액공제 대상입니다.

세액공제가 무엇인지는 연말정산 환급구조 편에 적었습니다.

보증료 지원은 누구나 받나요?
아닙니다.
외국인과 국내에 살지 않는 재외국민, 법인 임차인, 등록임대사업자의 임대주택에 사는 임차인은 제외됩니다.

같은 보증서 번호로 두 번 신청하는 것도 안 됩니다.
지자체 예산이 떨어지면 그 해 접수가 조기 마감됩니다.
심사를 거쳐 접수 후 30일 이내에 신청인 계좌로 들어옵니다.

이 글은 2026년 기준입니다.
(담보인정비율 90%, 보증 대상 보증금 수도권 7억 원·그 외 5억 원, 보증료율 연 0.097~0.211%, 보증료 지원 상한 40만 원)
숫자가 바뀌면 상단의 수정일과 함께 갱신합니다.

다음에 볼 것

• 전세권 설정 vs 확정일자 — 비용 425배 차이와 경매 때 갈리는 권리
• 임차권등기명령 신청방법 — 비용 46,040원과 이사해도 되는 시점
• 소액임차인 최우선변제 — 지역별 보증금기준과 받을 수 있는 금액
• 계약갱신청구권 — 5% 상한 계산과 집주인이 거절할 수 있는 9가지
• 전월세 전환율 — 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 얼마
• 주택 재산세 계산방법 — 공시가격의 43%만 세금이 되는 이유